정부가 21년 7월부터 무주택자의 내 집 마련을 위해 주택담보대출비율(LTV) 우대 폭을 완화하고 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제는 강화했습니다.
>> 7월 1일부터 무주택자 LTV 우대혜택 상향, DSR 40% 적용
> LTV
LTV는 담보가치에 대해 은행에서 얼마의 돈을 빌릴 수 있는지에 대한 비율입니다.
예 : 10억원의 아파트를 구입하는데 LTV가 40%가 적용되면 4억까지 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌릴 수 있다.
> DSR
DSR은 모든 대출에 대해 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율로 소득에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
예 : DSR 40%가 적용되면 연간 대출 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다.
>> LTV 우대 혜택
금융권에 따르면 이달부터 은행에서 무주택 실수요자를 대상으로 주택담보대출 우대혜택을 받는 소득기준과 주택 가격 기준이 완화됩니다. 또한, LTV 우대혜택은 기존보다 10% p 늘어나 기존 10%p에서 20% p로 상향하기로 했습니다
. LTV 우대 혜택을 받을 수 있는 소득기준은 부부합산 8000만 원 -> 9000만 원, 생애최초의 경우 9000만 원 -> 1억 원으로 확대되고 집값 기준도 투기과열지구는 6억 원 -> 9억 원으로, 조정대상지역은 5억 원 -> 8억 원으로 완화됩니다. 다만, 대출 최대한도는 4억 원으로 제한됩니다.
>> DSR 규제
금융당국은 동시에 급증하는 가계부채를 억제하기 위해 차주단위 DSR을 확대 적용합니다.
과거에는 주택담보대출의 경우 투기·과열지구 9억원 초과 주택에 대해, 신용대출은 연소득 8000만 원 이상의 차주가 1억 원이 넘는 대출을 받을 경우에만 차주 단위 DSR 규제가 적용됐습니다.
하지만 이달부터는 모든 규제 지역의 6억원 초과 주택에 대한 주택담보대출과 1억 원이 넘는 신용대출을 대상으로 DSR 40% 규제가 적용됩니다.
금융위는 단계적으로 2023년까지 대출액 1억원 이상의 모든 차주로 규제를 확대한다는 방침이라고 합니다.
>> 금융위의 홍보와 논란
금융위는 이번 LTV 규제 완화로 연소득 8100만원의 차주가 6억 원의 주택을 구입하는 사례를 예시로 들었습니다.
LTV 규제 완화로 해당 차주는 투기지역과 조정지역에서의 주담대 한도가 각각 1억 2000만 원(2억 4000만 원→3억 6000만 원), 1억 원(3억 원→4억 원) 증가한다고 홍보했습니다
.
하지만 일반적으로 연 소득 8100만원인 차주를 서민으로 보기 어렵다는 점으로 이 같은 혜택을 받는 차주가 많이 않을 것으로 보고 차주 단위 DSR 40% 규제 적용은 다른 대출이 없다고 가정한 것이므로 실제론 이미 대출을 보유하고 있는 경우가 많아 차주 입장에서 융통 가능 금액은 더욱 줄어들 수밖에 없습니다.
즉, 무주택자의 LTV 우대혜택을 상향해도 DSR 규제확대로 고소득자가 아니라면 대출한도가 크게 늘지 않거나 오히려 줄게 되며 때문에 현금을 충분히 보유한 무주택·고소득자들이 이번 LTV 완화 혜택을 기회로 여겨 본격 부동산 투기에 나설 가능성이 있다는 논란이 있습니다.
>> 전세대출 열외 논란
이달부터 금융당국이 강화한 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)에서도 전세대출은 제외됐습니다. 전세대출을 아무리 많이 받아도 1년 치 이자를 뺀 원금은 DSR 계산 시 갚아야 할 빚으로 보지 않는다고 합니다. 금융당국은 서민대출로 통하는 마이너스통장 등 신용대출마저도 이번에는 규제 강화 대상에 포함시켜버렸는데 이제껏 신용대출 원금의 10분의 1만 갚아야 할 돈으로 계산해 왔습니다. 하지만 이달부터는 7분의 1로 대폭 확대하였습니다.
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